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Una empresa administradora de propiedades tiene un rol crucial en la gestión y el mantenimiento de un edificio o condominio. Su poder no es ilimitado; sus acciones están definidas por la ley y el reglamento de copropiedad de cada comunidad. En ADECH te explicamos lo que una administradora puede y no puede hacer.
Facultades legales de la administradora
La administradora actúa como representante de la comunidad, encargándose de la operación diaria y de la ejecución de las decisiones tomadas en las asambleas. Sus principales responsabilidades son:
- Gestionar las finanzas: Es responsable de cobrar las cuotas de mantenimiento (gastos comunes), pagar las cuentas del edificio (servicios, salarios, etc.), llevar la contabilidad y presentar un informe financiero detallado en las asambleas.
- Velar por el mantenimiento: Debe asegurar que las áreas comunes estén en buen estado. Esto incluye contratar a personal de limpieza y seguridad, gestionar reparaciones y coordinar proyectos de mantenimiento mayor, como la pintura del edificio o la reparación de ascensores.
- Aplicar el reglamento: Tiene la facultad de hacer cumplir las normas de convivencia establecidas en el reglamento interno. Esto incluye emitir notificaciones o multas a los propietarios que incumplan, como por ruidos molestos o uso indebido de las zonas comunes.
- Convocar asambleas: Es su deber citar a las asambleas de copropietarios, tanto ordinarias como extraordinarias, para discutir y votar sobre temas relevantes para la comunidad.
- Representar a la comunidad: Actúa como representante legal de la comunidad ante terceros, como proveedores, contratistas y autoridades.
Lo que una administradora no puede hacer
Aunque tiene muchas responsabilidades, la administradora no tiene un poder absoluto. Sus acciones deben estar siempre alineadas con la ley y el reglamento de la comunidad. No puede:
- Tomar decisiones unilaterales: No puede decidir por sí misma sobre asuntos importantes que afecten a la comunidad, como aprobar proyectos de gran costo, cambiar el reglamento interno o autorizar obras en las áreas comunes. Esas decisiones deben ser aprobadas en asamblea.
- Incrementar las cuotas de mantenimiento sin aprobación: No puede subir el valor de los gastos comunes por su cuenta. Cualquier ajuste debe ser justificado y aprobado por la asamblea de copropietarios.
- Restringir derechos de los copropietarios: No puede prohibir a un propietario el uso de áreas comunes o servicios esenciales (como el ascensor) por no estar al día con sus cuotas, aunque sí puede iniciar un proceso legal para el cobro.
- Usar los fondos para gastos personales: Los fondos del edificio son de la comunidad y deben ser utilizados exclusivamente para su gestión y mantenimiento.
La empresa administradora de propiedades es un brazo ejecutor de las decisiones de la comunidad. Su papel es fundamental para la buena convivencia y el correcto funcionamiento del edificio, siempre y cuando se apegue a sus facultades legales y contractuales. Si tienes dudas sobre las acciones de tu administradora, siempre puedes revisar el reglamento de copropiedad y solicitar una aclaración en la próxima asamblea.