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El Rol del Administrador y el Mandato de la Ley de Copropiedad
En la gestión de condominios y edificios en altura en Santiago, el Comité de Administración y el Administrador de Propiedades tienen el deber ineludible de velar por la mantención y buen funcionamiento de los bienes de dominio común. Esto incluye, por imperativo sanitario, la prevención y eliminación de plagas.
Si bien la Ley N° 21.442 (Nueva Ley de Copropiedad) no detalla el control de plagas, sí establece la obligación general de conservar los bienes comunes en condiciones de seguridad y salubridad. Un foco de plagas no solo daña la estructura (ej. termitas en vigas, roedores en cableado), sino que representa un grave riesgo sanitario, exponiendo a la comunidad a multas y sanciones por parte de la SEREMI de Salud.
La Prioridad: Salubridad de los Espacios Comunes
El enfoque de la administración debe ser siempre preventivo y programado, no reactivo. Las áreas críticas en todo condominio que requieren desinsectación y desratización periódica incluyen:
- Cuartos de Basura y Contenedores: Puntos principales de atracción de roedores, moscas y cucarachas.
- Salas de Máquinas y Bodegas: Áreas con cableado y motores que ofrecen refugio a roedores (desratización).
- Shaft de Basura y Ventilación: Zonas de tránsito de insectos y potenciales puntos de anidación.
- Jardines y Zonas Verdes: Focos de zancudos, arañas y hormigas.
📄 Certificación y Trazabilidad: La Responsabilidad del Contrato
Como administrador, su principal responsabilidad es la trazabilidad y la legalidad del servicio. Contratar una empresa de fumigación en Santiago no es solo buscar el precio más bajo, sino exigir el cumplimiento de la normativa.
1. Exija la Autorización Sanitaria (SEREMI)
La empresa contratada debe contar con la debida Autorización Sanitaria otorgada por la SEREMI de Salud. Esto asegura que los productos utilizados son seguros, efectivos y cumplen con los protocolos chilenos de aplicación (menor impacto ambiental y seguridad para residentes y mascotas).
2. El Certificado de Control de Plagas: Documento Clave
Una vez realizado el servicio de Desinsectación, Desratización o Sanitización, la empresa debe entregar un Certificado de Control de Plagas detallado. Este documento es fundamental porque:
- Es el respaldo legal ante cualquier fiscalización de la SEREMI de Salud.
- Permite la trazabilidad en caso de nuevos brotes.
- Debe archivarse como parte de la documentación oficial de la comunidad, probando el cumplimiento de la obligación de mantención.
3. Delimitación del Servicio: Común vs. Privado
Es crucial informar a la comunidad el alcance del servicio. La administración solo costea la fumigación en los Bienes de Dominio Común. Si un copropietario requiere fumigación al interior de su unidad (departamento o casa), debe contratar el servicio de forma particular. Sin embargo, el administrador puede coordinar este servicio individualmente para aprovechar la presencia del equipo técnico en el recinto, a costo del residente.
🌡️ Más Allá de los Bichos: Sanitización Post-Pandemia
En el contexto actual, la Sanitización se ha convertido en un servicio de mantenimiento básico. No se trata solo de eliminar plagas, sino de desinfectar profundamente las superficies de alto contacto (ascensores, conserjerías, gimnasios, salas multiusos) para eliminar virus, bacterias y hongos.
Este servicio es un fuerte argumento para la tranquilidad de los copropietarios y se financia mediante los Gastos Comunes, al igual que la desratización y la desinsectación de rutina.
Recomendación Experta al Comité de Administración:
Establezca un Plan Anual de Control de Plagas que incluya al menos dos desinsectaciones y desratizaciones preventivas al año (usualmente en primavera y otoño). Priorice siempre la seguridad legal y la documentación certificada. La gestión proactiva es el sello de un administrador eficiente.